Les SCPI : définition, principe et fonctionnement
Souvent plébiscitée par son excellent rapport risque / rendement, la SCPI fait aujourd’hui partie des solutions préférées des Français souhaitant dynamiser leur épargne. Mais à quoi correspond exactement cet investissement ? Quels sont ses atouts et spécificités ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le produit d’épargne immobilier du moment.
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La SCPI : principe et définition
Une SCPI est une société́ civile de placement immobilier. En d’autres termes, cette société́ fait l’acquisition de biens immobiliers locatifs professionnels comme, des commerces, des bureaux, des entrepôts, des établissements de santé, des hôtels, ou encore des résidences. Ces acquisitions sont financées en grande partie par la collecte de fonds provenant des investisseurs particuliers ou institutionnels, à la recherche d’un rendement stable et intéressant dans le secteur de l’immobilier (entre 4 – 6%).
Investir en SCPI, c’est détenir une part d’une société de gestion qui achète puis met en location des actifs immobiliers diversifiés à des entreprises, qui s’engagent avec un bail professionnel de longue durée (entre 6 et 15 ans) avec cette même société de gestion.
Cet investissement ultra flexible, permet d’investir à partir de 1000€, et de déléguer la gestion locative ou l’entretien des biens, à la société́ de gestion.
Comment fonctionne une SCPI ?
Une SCPI a pour objectif d’investir dans des biens immobiliers afin de dégager un potentiel rendement locatif intéressant, et d’une éventuelle plus-value de cession au moment de la revente d’un ou de plusieurs immeubles. Pour cela, la société de gestion collecte les fonds provenant d’investisseurs privés ou institutionnels, qui permettra de faire l’acquisition de nouveaux biens immobiliers locatifs et diversifiés. La diversification du parc immobilier permet une mutualisation du risque global de son investissement.
Les investisseurs deviennent donc associés d’une société de gestion à hauteur du montant investi lors de la souscription. Un titre de propriété de parts sera alors délivré à chacun des associés.
Quelles sont les principales catégories de SCPI ?
Les SCPI de rendement
Comme son nom l’indique, ce type de véhicule est guidé par un seul objectif : maximiser le rendement des investisseurs. Pour atteindre cet objectif, la société a le choix entre deux stratégies :
- La diversification : Les sociétés de gestion qui décide de diversifier leur patrimoine immobilier en misant sur plusieurs secteurs d’activité ou géographiques, visent en effet de réduire le risque global en maximisant les rendements dans des secteurs porteurs.
- La spécialisation : Une société de gestion peut se spécialiser sur un secteur d’activité, ou une zone géographique. Elles peuvent en effet choisir de développer une expertise spécifique afin de maximiser leurs chances de dénicher les perles rares.
Les SCPI de plus-value
Ces SCPI misent sur la revalorisation foncière des immeubles dans le but de maximiser les plus-values à la revente. Ce type de SCPI aura ainsi généralement tendance à se tourner vers des biens avec un fort potentiel de hausse du prix de l’immobilier, comme des emplacements stratégiques, ou dans des zones où le marché immobilier est en pleine croissance. Certaines SCPI choisissent également des immeubles qui nécessiteront d’important travaux de rénovation afin de maximiser la valorisation foncière.
Les SCPI fiscales
Enfin, SCPI de type fiscales permettent d’avoir accès à des avantages fiscaux, notamment des réductions d’impôts. Une SCPI fiscale investit en effet dans un parc immobilier permettant de bénéficier de la défiscalisation offerte par certaines lois : loi Malraux, Scellier, Pinel, etc.
Quels sont les différents acteurs d’une SCPI ?
L’AMF
Véritable gendarme du secteur financier, L’AMF (Autorité des Marchés Financier) est une organisation qui a également pour mission d’encadrer l’activité des SCPI en supervisant leur gestion. Véritable organe de régulation public des sociétés de gestion, l’AMF a notamment le pouvoir de délivrer les autorisations pour la création d’une SCPI, ou de les sanctionner en cas de non-conformité.
L’AMF assure également aux investisseurs un bon niveau d’information concernant les SCPI en imposant aux sociétés de gestion un certain nombre de règles, comme la publication trimestrielle d’un bulletin d’information, des activités, ou des chiffres de la société etc.
Les sociétés de gestion de SCPI
Chaque SCPI est gérée par des sociétés de gestion spécifiques. Agréées par l’AMF, ces sociétés sont des entreprises spécialisées qui se doit de disposer d’un excellent niveau d’expertise et de gestion dans le secteur de l’immobilier.
Le conseil de surveillance
Le conseil de surveillance a quant à lui pour mission de suppléer la société de gestion et de représenter les associés de la société de gestion en charge de gérer la SCPI. Le conseil de surveillance est composé de 7 associés/investisseurs qui représente l’ensemble des associés. Les membres du conseil de surveillance présentent chaque année à l’Assemblée Générale un rapport synthétisant leurs observations. Ces derniers doivent en outre réaliser et documenter l’ensemble des vérifications et contrôles qu’ils jugent nécessaires sur la société de gestion et son activité.
Le commissaire aux comptes
Le commissaire aux comptes a pour mission de contrôler les comptes de la société. Essentiel à la bonne gestion de la SCPI, son objectif est ainsi de s’assurer et de certifier que les comptes reflètent la situation financière réelle de la société.
L’expert immobilier externe
Le rôle d’un expert immobilier externe est d’évaluer la valeur des biens immobiliers que détient à la société. Ce dernier est nommé par l’Assemblée Générale de la SCPI. L’expert immobilier assure la cohérence entre la situation réelle de l’entité et ce qui est présenté dans ses comptes.
La SCPI attire de plus en plus d’investisseurs, et apparaît aujourd’hui comme une alternative intéressante à l’investissement immobilier classique.
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