SCPI en nue-propriété : Pourquoi investir ?
L’investissement en SCPI via la nue-propriété est encore peu connu des épargnants, et pourtant, les placements via le démembrement disposent de nombreux avantages. Du côté des SCPI, elles ont toujours le vent en poupe avec plus de 7,3 Milliards € de collecte en 2021 en sortie de crise sanitaire.
En effet, nombreux sont ceux qui choisissent d’investir en direct dans les SCPI, sans savoir si d’autres méthodes de détention existe. Nous allons donc étudier dans cet article l’acquisition de SCPI en nue-propriété grâce au démembrement.
Avec les dispositions du droit français, vous pouvez investir en démembrement de propriété. Chaque propriétaire disposera d’un droit qui lui est propre. Vous souhaitez investir en nue-propriété ? Comprendre le démembrement ? Et en connaitre ses avantages ? Nous y répondons pour vous.
L’investissement en SCPI en nue-propriété
Les SCPI aussi appelées pierre papier ou immobilier papier, permettent aux investisseurs de placer leur épargne dans l’immobilier sans se préoccuper d’aucune gestion. En effet, en investissant dans les SCPI, vous achetez des parts de cette sociétés civiles de placement immobilier, et donc vous en devenez un des associés. C’est donc cette société qui se charge pour vous de sélectionner les biens immobiliers et de toute la gestion locative, et administrative du parc immobilier.
Les SCPI font l’acquisition de biens immobiliers professionnels dans le but de les louer. Dans ce cas, vous recevrez des revenus locatifs mensuellement ou trimestriellement en fonction du mode de distribution de la SCPI.
Qu’est-ce que la SCPI en nue-propriété ?
Vous vous demandez ce qu’est la nue-propriété ? C’est une partie de propriété d’un bien démembré. Pour bien comprendre, nous allons vous expliquer les différents droits dont regorge la propriété d’un bien.
Le propriétaire dispose de 3 droits quand il est plein propriétaire, c’est-à-dire quand il est seul détenteur d’un actif immobilier.
Voici ces 3 droits :
- L’usus : il vous permet de jouir de votre bien, c’est-à-dire d’y loger ou de le louer.
- Le fructus : il permet de percevoir les loyers, c’est-à-dire de toucher les fruits de votre bien.
- L’abusus : vous avez le droit de disposer de votre bien, c’est-à-dire le vendre, le donner, l’échanger.
Plus simplement, le démembrement de propriété est la division de la pleine propriété d’un bien entre :
- L’usufruit qui bénéficie de l’usus et du fructus. Il peut loger dans le bien ou le louer pour en percevoir les loyers.
- La nue-propriété qui possède l’abusus et qui peut disposer du bien immobilier pour le vendre, ou réaliser une donation.
Le démembrement en SCPI est temporaire. C’est à dire que la durée du démembrement est convenu en amont entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Une fois la durée de démembrement temporaire atteinte, l’usufruit revient au nu-propriétaire pour reconstituer la pleine propriété. L’ancien nu-propriétaire détiendra alors tous les droits que sont l’usus, le fructus et l’abusus. Celui-ci deviendra donc plein propriétaire des actifs à terme.
Pour en savoir plus, n’hésitez pas à télécharger notre guide de l’investissement SCPI avec des explications détaillées sur la notion de démembrement de propriété.
Les avantages de la SCPI en nue-propriété
Vous comprenez le mécanisme du démembrement, nous allons voir maintenant pourquoi utiliser cette méthode pour une acquisition de parts de SCPI.
L’achat de SCPI à prix décoté
Tout d’abord, l’investissement en nue-propriété permet d’acheter des parts à un prix décoté. Vous allez pouvoir bénéficier d’un prix réduit. Par exemple, vous pourrez acheter une part à 100€ pour un prix de 66€ avec une fin de démembrement prévue à 9 ans.
Autre avantage du démembrement, vous allez bénéficier d’une plus-value à terme correspondant à la décote et celle-ci ne sera pas fiscalisé en cas de revente.
Une fiscalité avantageuse pour le nu-propriétaire
En ce qui concerne l’aspect fiscal, vous ne serez assujetti à aucun impôt pendant la durée du démembrement. Vous n’avez pas d’impôt sur le revenu foncier car vous ne percevez aucun loyer pendant toute la durée du démembrement. De plus, vous ne serez pas assujetti non plus à l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI. Pour les personnes déjà assujetties à l’IFI, et dans les tranches marginales d’imposition élevées à l’impôt sur le revenu (à partir de 30 %), le démembrement est un des placements les plus avantageux.
Le double effet de levier en démembrement
En effet, si vous combiner l’investissement en nue-propriété avec un emprunt bancaire, vous bénéficierez d’un effet de levier très intéressant. Vous pourrez vous constituer un patrimoine immobilier à un prix très attractif, avec un minimum d’apport personnel.
Nous pouvons ajouter qu’à la fin du démembrement de parts de SCPI, vous allez bénéficier de loyers sur un nombre de parts plus importantes que si vous aviez acheté en pleine propriété. Avec une même somme investie vous détiendrez un nombre de parts plus important, et donc un rendement locatif net encore plus intéressant.
Les inconvénients de la SCPI en nue-propriété
Un placement peu liquide
Vous souhaitez investir en SCPI via une période de démembrement temporaire pour bénéficier d’une décote sur le prix des parts ? Demandez-vous d’abord si vous serez susceptible d’avoir besoin de la somme investie pendant toute la durée du démembrement. En effet, une fois investi en démembrement, il vous sera très compliqué de revendre des parts de SCPI démembrées. Investissez donc une somme que vous laisserez sans aucune difficulté capitaliser jusqu’à la fin du démembrement.
Le capital est non garanti
Au même titre que votre résidence principale, vous êtes directement exposé au marché de l’immobilier. Bien que ces dernières années, les actifs immobiliers en France ont connus de belles réévaluations à la hausse, personne n’est à l’abri d’une crise immobilière, comme celle qu’à connu les Etats-Unis en 2008.
En résumé, comme tout investissement présentant une rentabilité attractive, la société civile de placement immobilier ne dispose pas de garanti en capital. Vous êtes directement exposé au marché de l’immobilier et de ses fluctuations.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Aucun revenu pendant le démembrement
Vous ne percevrez aucun loyer, et ce pendant toute la durée du démembrement. Ce placement est à éviter si vous recherchez des revenus complémentaires rapidement. Vous l’aurez compris, cette méthode d’investissement est surtout avantageuse pour des personnes ayant la volonté et le temps de se constituer un patrimoine à long terme. En effet, en nue-propriété, la perception de revenus immédiats ne doit en aucun cas être l’objectif de l’investisseur.
Pourquoi investir en SCPI en nue-propriété ?
Chaque épargnant à ses propres capacités financières, impératifs, objectifs, et son horizon de placement. L’investissement en nue-propriété permet de répondre à différents besoins et valoriser votre patrimoine.
Préparer sa retraite avec la SCPI en nue-propriété
L’investissement dans les sociétés civiles de placement immobilier en nue-propriété vous permet d’optimiser votre patrimoine à l’âge du départ à la retraite. En démembrant votre placement jusqu’à votre âge de départ à la retraite, vous percevrez vos revenus fonciers de SCPI au moment où votre imposition sera plus faible.
Avec le spectre des réformes sur les retraites, il est toujours plus sécurisant d’anticiper une perception de revenus complémentaires à une période où vos revenus seront fortement réduits.
Maitriser sa fiscalité
Nous l’avons vu précédemment, vous pouvez investir sans augmenter votre imposition. La nue-propriété vous permet de contrôler votre impôt sur le revenu ainsi que votre impôt sur la fortune immobilière (IFI). En effet, pendant toute la durée du démembrement des parts de SCPI, vous ne serez, ni assujetti à l’impôt sur le revenu foncier, ni à l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI.
Acquérir un patrimoine immobilier à prix décoté
Grâce au démembrement de propriété, vous pourrez vous constituer un patrimoine immobilier en acquérant des parts à un prix beaucoup plus faible qu’en pleine propriété. C’est pourquoi, à capacité financière égale, la taille de votre patrimoine immobilier sera naturellement plus important à termes.
A titre d’exemple, pour un démembrement d’une durée de 10 ans, vous pourrez bénéficier avec certaines SCPI d’une décote de plus de 35%.
Avouez, pouvoir investir avec 35% de réduction, c’est plutôt tentant non ?
Diversifier ses placements
Comme tout bon gestionnaire de patrimoine qui se doit, nous vous préconisons dans tous les cas de diversifier vos placements afin de lisser un maximum les risques et votre exposition. L’achat de parts de SCPI vous permet donc d’optimiser votre épargne dans différents actifs.
En règle générale, un patrimoine diversifié limite les risques et se revalorise beaucoup mieux dans le temps.
La sélection Selespi : Les SCPI en démembrement
Afin de maximiser la rentabilité de votre investissement, il convient de sélectionner des parts de SCPI dont le parc immobilier pourrait se revaloriser pendant la durée de démembrement.
C’est dans ce sens que nous vous avons sélectionnés 3 fonds d’immobilier papier à privilégier.
PF Grand Paris – SCPI en nue-propriété
PF Grand Paris est une société civile de placement immobilier spécialisée dans la sélection de biens immobiliers de bureaux haut de gamme, en Ile de France et Paris intra-muros. Bien qu’elle n’est pas la SCPI qui distribue le meilleur rendement annuel sur le marché, elle dispose néanmoins d’une potentielle revalorisation importante avec les projets du Grand Paris. C’est un critère de choix pour un placement en démembrement.
Coeur de régions – SCPI en nue-propriété
Cœur de région est une jeune SCPI diversifiée avec un fort potentiel de revalorisation. Présente en région, elle vise l’acquisition d’actifs de bureaux, de locaux d’activité et commerciaux avec un objectif de revalorisation de part sur le long terme et un rendement très attractif. Malgré sa jeunesse, nous pensons qu’il peut être judicieux de parier sur cette SCPI à fort potentielle au début de son parcours ambitieux.
Immorente – SCPI en nue-propriété
Immorente est une société civile de placement immobilier diversifiée. Son investissement en cœur de ville et dans des grandes zones commerciales est un atout pour une potentielle revalorisation du prix de part. Ces dernières années Immorente a vu son prix de part augmenter de façon régulière chaque année.
Bien que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, cela nous indique tout de même la qualité de ses actifs immobiliers.
Comment investir dans les SCPI en nue-propriété ?
Afin d’investir en SCPI en nue-propriété, il convient de trouver les SCPI qui répondent à vos attentes. Il faut avoir une parfaite connaissance de vos objectifs, votre horizon de placement, votre appétence au risque, ou encore la thématique sur lequel investir.
Ensuite, vous pourrez étudier les SCPI une à une pour sélectionner celles qui sont les plus adaptées.
Vous pouvez également vous aider du site Selespi.fr. Vous pourrez y effectuer une simulation gratuite en 2 minutes seulement, et recevoir les résultats instantanément par email. Notre aide ne s’arrête pas là, nous restons disponibles à tout moment pour vous accompagner dans la sélection de vos investissements, sans frais, sans honoraires et sans aucun engagement !
Une fois les SCPI ciblées, il vous faut trouver un usufruitier prêt à acheter l’usufruit afin que vous puissiez investir de votre côté en nue-propriété.
Chez SELESPI nous nous chargeons de vous trouver le bon usufruitier et c’est toujours sans frais !
Il vous suffira ensuite de remplir et signer, quelques documents que nous vous enverrons, puis de procéder au règlement de vos parts de SCPI et la souscription sera réalisée. Vous recevrez alors en quelques semaines votre titre de propriété de parts de SCPI par courrier postal et électronique.
Vous souhaitez en savoir plus ? Lisez notre article « Comment investir en SCPI ?«
À la fin de la période de démembrement, votre nue-propriété devient automatiquement de la pleine propriété !
L’investissement dans les SCPI en nu-propriété
L’investissement en nue-propriété de parts de SCPI correspond à des investisseurs qui ne souhaitent pas forcément percevoir des revenus complémentaires immédiatement. Ce type d’investissement s’adresse à des personnes souhaitant bénéficier d’un prix fortement décoté pour obtenir à la fin de la période de démembrement la pleine propriété des parts de SCPI. Ce type d’investissement est adapté à des profils fortement fiscalisés avec des revenus confortables. Toutefois, vous pouvez souscrire à ce type d’offre si vous êtes en capacité de bloquer votre épargne sur toute la durée du démembrement. Enfin, la SCPI en nue-propriété est un placement judicieux pour augmenter vos revenus locatifs à terme.
La nue-propriété, c'est comme arroser un arbre fruitier jusqu'à ce qu'il donne enfin des fruits à terme.
Venez découvrir notre guide !
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